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住宅类精装修清单编制要点

分类:
专业分享
发布时间:
2019-12-05
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住宅类精装修清单编制要点

工程二部  韩 婧

从2016年6月山东宣布2017年新建高层住宅实行全装修,2018年淘汰毛坯房的相关规定以来,山东省住房和城乡建设厅相继出台了《关于加快推进全省住建领域新旧动能转换的实施意见》,明确提出推进房地产业转型升级,推行住房全装修,淘汰毛坯房,开发销售成品住房。各地产积极应对市场需求,精装修交付的住宅类项目日趋增多,下面就浅谈一下住宅类精装修清单的编制要点。

首先需要全局把控,出于成本前置的需求,成本人员在方案初期就要积极跟进方案进度,及时出具项目概算及方案测算,做到成本心中有数,后期招投标阶段就不会自乱阵脚。清单编制阶段,预算人员需要做好3点准备:一是首先确认资料齐备准确,若存在相关资料缺失或资料版本未确定,应及时与甲方沟通确认,以免耽误清单出具的节点时间;二是在确认相关资料准确后,开始进行算量,算量过程中及时与设计及现场端口对接,汇总整理相关图纸及现场问题,形成书面版答疑资料,作为后期招标过程中的相关资料,以便提高施工单位报价的准确性。三是清单编制过程中,注意清单描述准确,界面划分清晰,材料供应方式明确,清单编制完成后与设计及现场充分沟通,落实各方需求,查缺补漏,做到需求前置,避免后期变更签证发生。下面详细介绍一下清单编制阶段需要注意的要点:

一、基础篇:识图要点

识图阶段主要分为效果图与施工图。一是效果图方面,主要在前期阶段,通过快速浏览效果图,大体了解涉及工艺及主要材质、造型,对于项目有个初步的认知,待后期出具施工图后,关注施工图纸材质标注是否与效果图存在冲突(重点为石材、金属等)做到方案心知肚明,总价成竹于胸。二是施工图方面,首先通篇检查图纸是否齐备,是否存在缺少立面、缺少节点的情况,及时反馈,为算量阶段做好铺垫;其次,注意检查图纸中是否存在标注遗漏或标注不清晰的地方,及时整理汇总提疑,修正图纸;最后,关注平立面与节点是否对应,是否存在图纸冲突的地方,是否存在尺寸偏差、标注偏差,及时整理汇总提疑以免影响清单编制的准确性。

二、基础篇:算量要点

作为住宅类精装修清单,一般涉及两大板块,分为公区及户内。公区方面,除了按照图纸仔细认真进行算量外,主要关注以下几点,做到清单编制准确不遗漏:

1.反支撑或天花转换层

依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》中 的相关规定“当吊杆长度大于1500mm时,应设置反支撑。当吊杆与设备相遇时,应调整并增设吊杆或采用型钢支架” 的相关规定。此部分需重点关注地下公区部分,仔细阅读设计说明,判断是否涉及相关做法,清单中描述约定好,避免漏项。

2.墙面抹灰、石膏找平及保温砂浆等

仔细研读相关资料,准确判断界面划分,涉及容易错漏的墙面抹灰、石膏找平、保温砂浆等相关工序需提高警惕,做到各总包分包界面清晰不打架。

3.工程量计算准确

如无门套洞口梁底刷漆、防火门侧边及窗户侧边涂料或贴砖、铝方通或格栅吊顶上方是否涉及原顶喷涂处理、管井及消火栓是否涉及装饰暗门等。

户内部分,鉴于精装户型众多,单户工程量的准确性就直接影响了报价的准确性,为了避免后期招标过程中关于工程量的答疑过多,在算量阶段就应依据图纸,夯实工程量;比如户内涉及到的柜体背侧,图纸未体现出的瓷砖壁纸涂料、踢脚线,过程中注意与其他端口落实图纸未体现部位是否需要做,做到哪一步;再比如窗户侧边瓷砖或涂料,跌级吊顶及灯槽下吊部分、窗帘盒内侧涂料区域注意不要漏算;同时变异户型也应注意,如跃层变异户型可能涉及到的楼梯底部、侧边刷漆,楼梯平台处护栏栏杆等,注意不要漏算,否则会引起后期答疑过多,清单调整过大的情况。

三、提高篇:清单编制要点

在清单出具过程中,算量只是第一步,清单编制才是重中之重,过程中主要关注以下几点:

1.界面相关

首先是总包与精装界面划分,如抹灰、保温、防水、空调新风等;再就是专业分包精装界面划分,如门窗、木作、木地板、整体卫浴等。

2.主材供应方式相关

首先是甲供材料,如乳胶漆、壁纸、瓷砖、开关面板等,清单编制过程中注意此部分描述准确,主材费用归零锁定;其次是乙供材料,如常规的龙骨、辅材、基层板等,报价综合包含,后期不再计取其他费用;最后是甲定乙供材料,如过门石、窗台板等材料,注意在说明中明确好哪些是甲供材料、哪些是甲定乙供材料,以便报价的准确性,避免后期扯皮。

3.编制说明相关

首先,措施费注意描述要全,避免漏项,如过程中可能涉及到的打胶、收口、切割等,明确好是综合考虑还是单独列项,规避后期可能出现的索赔情况;其次,施工过程中可能遇到的现场相关问题,如过程中电梯封堵、相关检测费等,注意在说明中约定清楚,减少后期现场签证;再次,是否涉及拆改,若涉及精装进场拆改则需求出具拆改方案,明确拆改的范围和拆改程度,注意预留费用,避免后期大额签证发生;然后,在施工过程中可能遇到的品质提升相关问题,可以单列项的单独列项,无法单列的注意在说明中约定好,如瓷砖美缝、出屋面铺贴地砖、户内装饰扣盖、公区大堂挂画、交付时的标识标牌等,减少后期签证,为全过程成本管控打好基础。最后另外需要注意的是,零星项目限价表的重要性,源于施工过程中极易发生的现场整改,提前约定好相关价格,作为合同价组成部分,过程中变更签证的价格依据,对于过程管控尤为重要,如开关移位、开洞补洞、零星人工等,为后期可能出现的变更签证提供了价格依据。

总之,要增强个人清单编制能力,应不断提高工程预决算人员的业务水平和沟通技巧,完善清单的各个方面。只有这样,才能更合理的确定工程造价,按时保质的完成招投标工作,对成本的全过程管控打好基础。