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浅谈房地产项目方案优化的基本方式 ..

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浅谈房地产项目方案优化的基本方式

分类:
专业分享
发布时间:
2019-08-06
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地产公司作为盈利性地产投资企业,寻求利益最大化是其最根本的目标,因此,在满足各种约束条件下,有效的降低投资成本,进行成本优化,是其工作的重要一环。成本优化的形式多种多样,涉及阶段各不相同,例如项目决策阶段的优化、方案设计阶段的优化等。就施工阶段的方案优化,有以下几种基本方式及思路转化:

一、方案优化的基本方式

1.限额设计

在设计初级阶段进行限额设计可较大程度降低成本。例如:根据在满足规范及安全的情况下,限定钢筋含量上限,最大条件的降低钢筋的含量,可极大降低成本。

2.取消或减配

取消或减配是最直接的方案优化方式,取消或减配应从全局考虑出发,对于取消或减配后可能造成的营销影响进行预判,做出合理解决方案。例如:高档社区的单元门口可能出现石材花坛、扶手等,此方案实际上仅为锦上添花只用,取消后从全局看,并不影响小区整体档次及营销口径。                

 

3.替换

替换可分为材质替换及方案替换。其中:材质替换可选用相同类型的替代产品,例如石材的替换是最常见的。方案替换可认为是在可控范围内的成本最优解,例如:石材的栏杆的设计方案替换为玻璃木扶手,用磨砂图案营造出相对中式的风格,反而增加的观感,又降低了造价。

4.调整

调整的方式多种多样,其最基本的原则是从总图的角度具体判断人的视线,发掘调整空间,例如:住宅最上层的外立面石材拼花设计,有些设计是非常复杂且耗费材料的,但在实际中,此处仅可远观,无法详细分辨,故在满足整体效果的前提下,适当优化调整设计,亦可降低造价。

5.加工方案优化

部分设计由于受原材料制约,会产生极大的废料,通过合理优化加工方式,可极大降低造价。例如:当L型石材短边长度小于或等于100mm时,为保证整体强度,需由整体石材进行加工处理,并在内角倒角处理,这样的加工方式造成石材损耗率极大,可通过两侧拼接内嵌角钢、内角辅以石材线条的形式进行优化。

 

二、思路转变下的方案优化

成本优化并不局限于既定的实际事物的优化,亦可通过转换方式进行宏观调控,从而变相达到成本优化的目的。

1.市场竞争下的方案优化

打破大厂优质的意识格局,充分引入非一线施工队伍、供应商进行竞争,逐级分析对比,包括价格及其他风险,合理选择最优非一线合作队伍及供应商,同样可达到预期的效果,并降低成本。

2.奖励机制下的成本优化

现在地产企业为鼓励施工方节能增效、降低成本,通常会在合同中明确对于甲供材等因积极节能增效而降低的成本进行奖励。例如:总价包干合同中约定对于钢筋因节能增效而降低的造价予以50%(即(合同签订甲供钢筋量-实际施工钢筋量)*采购单价*50%)的奖励,施工方通常会在前期大力缩紧损耗,以求在后期多提需求,并将此部分占为己有。我们可以通过在后期进行现场材料清点、核对剩余量的形式把控后期钢筋需求,从而降低成本流失。

3.材料价格波动下的成本把控优化

材料价格受政策及库存等影响波动明显,差距有时较大。而低买高卖是最基本的投机方式,我们可以以此为思路,通过分析一段时间内材料的价格波动进而把控成本,降低造价。例如:甲供钢筋时,在价格行情走低时,尽量压缩供应量,降低库存,使之及时消纳,在价格行情走高时,加大库存,提高供应量,抵抗价格冲击风险,进而降低造价。

综上,成本优化的方式多种多样,应尽量多收集实体性优化方案,同时,通过合理的思路转换,宏观调控等加以优化成本,降低造价。